🏠 Tu Propiedad
Piso en Calle Toledo — Residencial con Piscina · Squash · Sauna · Vigilancia
BarrioAcacias (Arganzuela)
CalleCalle Toledo (zona Madrid Río)
Habitaciones2
Baños1 (factor negativo menor)
OrientaciónInterior al residencial
Planta1ª interior (primero)
Garaje✅ Incluido (en edificio)
Trastero✅ Incluido
Piscina✅ Comunitaria
Squash✅ Pistas
Sauna✅
Vigilancia✅ Seguridad 24h
📊 Indicadores del Mercado (Marzo 2026)
€6,464
€/m² · Todos los tipos
Fotocasa mar 2026
Fotocasa mar 2026
€6,242
€/m² · Específico 2 habitaciones
Tu perfil exacto
Tu perfil exacto
€6,604
€/m² · Prima de +5.7%
vs precio sin garaje
vs precio sin garaje
€6,798
€/m² · 8.9% más que Acacias
barrio más premium
barrio más premium
+13.9%
Pisos <100m² en 12 meses
Fotocasa mar 2026
Fotocasa mar 2026
+12.3%
Pisos <100m² en 12 meses
Fotocasa mar 2026
Fotocasa mar 2026
€6,318
€/m² · Dato específico de
Calle Toledo (Fotocasa 2025)
Calle Toledo (Fotocasa 2025)
+65.6%
Pisos <100m² en 5 años
Tendencia estructural
Tendencia estructural
€549k–579k
Con 5–7% margen negociación
Cierre esperado: €520k–540k
Cierre esperado: €520k–540k
€6,852/m²
San Alejandro Imperial, 2ª int.
Sin extras. Tu suelo mínimo.
Sin extras. Tu suelo mínimo.
€7,222
520k÷72m² — con extras del residencial
vs €6,852 sin extras
vs €6,852 sin extras
📈 Análisis Visual
Precio €/m² por barrio y perfil
Evolución de precios — Acacias (índice)
Comparativa listados actuales — 10 comparables Idealista
Factores de ajuste al precio base
🔍 Comparables Activos en Mercado — Idealista + Yaencontre (10 listings)
| Piso | Precio | m² | €/m² | Garaje | Piscina | Baños | Planta | Nota |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 🏠 TU PISO — Calle Toledo 171-B-1ºC | ? | ? | €7,200–8,000 | ✅ | ✅+squash+sauna | 1 | 1ª interior | Residencial premium, vigilancia 24h |
| Paradinas, Imperial | €698,000 | 90 | €7,756 | ✅ | ✅ | 2 | 3ª ext | Urb. cerrada, garaje+piscina — mejor comparable |
| Paseo Imperial | €699,000 ▼-4% | 101 | €6,921 | ❌ | ✅ | 2 | 1ª ext | Orientación SO, vistas, a reformar |
| Majuelo, Acacias | €649,900 | 85 | €7,646 | ❌ | ❌ | 2 | 1ª ext | Reformado 1996, sin extras |
| Pontones, Imperial | €599,000 | 83 | €7,217 | ❌ | ❌ | 1 | 1ª ext | ⭐ Mismos baños que tu piso, planta 1ª |
| Imperial (E&V) | €599,000 | 83 | €7,217 | ❌ | ❌ | 1 | 1ª ext | Engel & Völkers, finca 1915 reformada |
| San Alejandro, Imperial | €555,000 | 81 | €6,852 | ❌ | ❌ | 2 | 2ª int | ⭐ Interior patio de manzana — perfil similar |
| Imperial (Inma V.) | €550,000 | 83 | €6,627 | ❌ | ❌ | 1 | 1ª ext | Mismo agente que Pontones, finca 1920 |
| Pirámides, Imperial | €530,000 | 60 | €8,833 | ❌ | ❌ | 2 | 1ª ext | Reformado integral 2024, precio/m² más alto |
| San Isidoro, Acacias | €500,000 | 69 | €7,246 | ❌ | ❌ | 1 | 3ª ext | Acacias, sin extras, 1986 |
| Manzanares, Imperial (alquilado) | €545,000 | 80 | €6,813 | ❌ | ❌ | 1 | 4ª ext | ⚠️ Con inquilinos — descuento 10-15% incluido |
📐 Estimación precio por m² según tamaño del piso
Si 55 m²
€396k–440k
Si 60 m²
€432k–480k
Si 65 m²
€468k–520k
Si 70 m²
€504k–560k
Si 75 m²
€540k–600k
Si 80 m²
€576k–640k
Rango basado en €7,200–8,000/m² (perfil interior 1ª + garaje + residencial premium). Confirmar con los m² de catastro.
📍 Dato encontrado en documentación
Dirección exacta confirmada: Calle Toledo 171, Portal B, Primero C (Acacias, Arganzuela, Madrid). Documentos encontrados: contrato de alquiler previo (2017), nóminas de inquilina (Sara/Leire), recibo señal. El piso estuvo alquilado — buena señal de demanda en la zona.
💰 Valoración Estimada de Tu Piso
Rango de precio recomendado para listing
€520,000 – €560,000
Basado en 10 comparables reales de Idealista (abril 2026). Dirección confirmada: Calle Toledo 171, Portal B, 1ºC · ~72m². Precio de salida recomendado: €549,000–€579,000 (5–7% margen negociación). Benchmark clave: San Alejandro Imperial (interior, sin extras, 81m²) pide €555,000 — tu piso tiene garaje + trastero + residencial premium que compensan la planta 1ª.
✅ Garaje incluido
Prima de ~€25,000–40,000 sobre precio base. En Acacias con garaje: €6,604/m² vs €6,242 sin = +5.8%
✅ Trastero
Valor adicional estimado: €8,000–15,000. Muy demandado en Madrid.
✅ Residencial premium
Piscina + squash + sauna + vigilancia 24h. Comparable directo (HousinGo) a €9,672/m².
✅ Zona en plena subida
Acacias +13.9% YoY, +65.6% en 5 años. Fotocasa Life lo señala como uno de los barrios con mayor revalorización de Madrid.
⚠️ Interior (no exterior)
Descuento típico 10–15% vs exterior. En el comparable de HousinGo, el piso era exterior — ventaja para ellos.
⚠️ Planta 1ª (primero)
Planta baja y primera son las menos valoradas. Descuento ~5–8% vs plantas intermedias.
⚠️ Solo 1 baño
En Madrid, 2 hab con 1 baño es el estándar para precio medio. Sin penalización significativa pero limita compradores premium.
⚡ Tamaño clave
El precio depende mucho de los m². Necesitas el tamaño exacto para afinar. A 60m²: ~€360k. A 70m²: ~€420k. A 55m²: ~€330k.
* Esta es una estimación orientativa. Para una valoración oficial, considera contactar con una agencia o usar la herramienta de valoración gratuita de Idealista o Fotocasa.
📌 Estrategia y Timing
🟢 Buen momento para vender
- Acacias ha subido +13.9% en el último año y +65.6% en 5 años. El mercado está caliente.
- Fotocasa Life (enero 2026) destaca Acacias (+9.5%) e Imperial (+9.1%) entre los barrios con mayor incremento anual de Madrid.
- Hay 92–105 anuncios activos en Acacias, lo que indica liquidez suficiente.
- Comparable residencial más parecido (piscina+squash+garaje, 61m²) anunciado a €590,000 — el mercado paga prima real por amenidades.
⚠️ Situación actual: piso alquilado a Hugo Arozamena (€1,250/mes)
- El piso está alquilado — esto condiciona la estrategia de venta. Ver sección completa abajo.
- Precio de salida recomendado: €549,000–€579,000 (margen negociación 5–7%). Objetivo de cierre: €520k–€540k.
- Destacar siempre: piscina, squash, sauna, vigilancia 24h, garaje, trastero.
- Documentación obligatoria: certificado energético + cédula de habitabilidad.
💶 Fiscalidad y Beneficio Neto de la Venta
Datos de partida
Precio de compra (2005)
~€200,000
Estimado (capital concedido €325k era hipoteca — precio real a confirmar en escritura)
Hipoteca pendiente
€110,670
Constituida 14/07/2005 · Capital concedido: €325,000
Precio de venta estimado
€530,000
Punto medio del rango esperado de cierre
Propiedad
50% Juan · 50% Mónica
Copropiedad — ganancia tributará en IRPF de ambos
| Concepto | Importe | Nota |
|---|---|---|
| Precio de venta | + €530,000 | Estimación central de cierre |
| Cancelación hipoteca | − €110,670 | Capital pendiente a abril 2026 |
| Comisión cancelación hipoteca | ~ − €1,100 | Típico 0.5–1% del capital cancelado anticipadamente (verificar con banco) |
| Honorarios agencia | ~ − €15,900 | 3% (si vendes con agencia). 0 si vendes directamente. |
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | ~ − €8,000–12,000 | Impuesto municipal sobre incremento valor terrenos. Depende del valor catastral y años de tenencia (21 años). Consultar Ayuntamiento Madrid. |
| Notaría + gestoría | ~ − €1,500 | Gastos de escritura de venta (comprador suele pagar registro, vendedor paga notaría) |
| Beneficio bruto antes de IRPF | ~ €393,000 | Con agencia. Sin agencia: ~€409,000 |
| 📊 IRPF — Ganancia Patrimonial (art. 33 LIRPF) | ||
| Valor de transmisión | €530,000 | Precio de venta menos gastos deducibles (agencia, plusvalía, notaría) |
| Valor de adquisición | ? (escritura 2005) | Precio compra + gastos compra (ITP ~7%, notaría, registro). Consultar escritura. |
| Ganancia patrimonial estimada | ~ €320,000–350,000 | Estimando precio compra ~€170–180k + gastos. A confirmar con escritura. |
| IRPF sobre ganancia (50% Juan + 50% Mónica) | ~ − €68,000–75,000 | Cada uno tributa por su mitad. Tipos 2026: 19% (0–6k€), 21% (6k–50k€), 23% (50k–200k€), 27% (200k–300k€), 28% (+300k€) |
| 🎯 BENEFICIO NETO ESTIMADO | ~ €318,000–325,000 | Con agencia. Sin agencia: ~€333,000. Dividido al 50%: ~€159k–162k cada uno |
⚠️ Cálculo de IRPF — Tramos 2026
- La ganancia patrimonial tributa en la base del ahorro (no en la base general), a tipos fijos independientemente de tu sueldo.
- Con ~€160,000–175,000 de ganancia por cabeza (50% de ~€330k): pagaréis aprox. 19% × €6k + 21% × €44k + 23% × €150k = ~€37,000–39,000 por persona
- Total IRPF conjunto Juan + Mónica: ~€74,000–78,000
- Si tenéis reinversión en vivienda habitual, podéis estar exentos — pero al tenerla alquilada, no es vivienda habitual. Sin exención aplicable.
- Gastos de la compra en 2005 son deducibles del valor de adquisición: ITP (~7% sobre precio compra), notaría, registro. Recuperad la escritura para maximizar el valor de adquisición y reducir la ganancia.
🗺️ Plan y Estrategia de Venta
⚠️ Situación actual: Inquilino activo — Hugo Arozamena · €1,250/mes
El piso está alquilado. Esto no impide la venta pero afecta al proceso y al precio. Tienes dos opciones principales:
Opción A — Vender con inquilino
- Rango de compradores: inversores (no usuarios finales)
- Descuento típico: 10–15% sobre precio de mercado libre
- Precio estimado: €450k–€480k
- Rentabilidad para inversor: €1,250 × 12 = €15,000/año → yield ~3.1–3.3%
- Ventaja: más rápido, sin necesidad de notificar al inquilino ni esperar
- Desventaja: precio más bajo, mercado más estrecho
Opción B — Esperar a que termine el contrato
- Vender libre de inquilino al precio pleno: €549k–€579k
- Mercado completo: inversores + usuarios finales
- ¿Cuándo termina el contrato? → revisar contrato de alquiler actual
- Si queda poco tiempo: esperar es la mejor opción económicamente
- Ventaja: precio más alto, más compradores
- Desventaja: tiempo de espera y coordinación
📋 Derechos del Inquilino (Ley de Arrendamientos Urbanos)
- Derecho de adquisición preferente: Si vendéis, Hugo tiene derecho de tanteo (primera opción de compra al mismo precio) y retracto (derecho a recomprar si vendéis a un tercero). Debéis notificarle fehacientemente.
- Notificación obligatoria: Comunicar la venta al inquilino con antelación suficiente (recomendable 30 días mínimo).
- El inquilino puede seguir en el piso hasta el fin del contrato aunque vendáis — el comprador debe respetar el contrato si está inscrito en el Registro o si el contrato tiene fecha anterior a la escritura de venta.
- Acuerdo extrajudicial: Podéis ofrecer a Hugo una compensación para que salga voluntariamente antes de tiempo (típico: 2–3 meses de alquiler = €2,500–€3,750). Esto facilita la venta a precio pleno.
📅 Plan de Acción Recomendado
1
Recuperar escritura de compra (2005)
Para saber el precio de adquisición exacto y calcular el IRPF real. También necesaria para la venta.
Para saber el precio de adquisición exacto y calcular el IRPF real. También necesaria para la venta.
2
Revisar contrato de alquiler con Hugo
Verificar fecha de vencimiento, cláusulas de preaviso y si tiene derecho de tanteo inscrito. Si vence pronto, esperar es lo más rentable.
Verificar fecha de vencimiento, cláusulas de preaviso y si tiene derecho de tanteo inscrito. Si vence pronto, esperar es lo más rentable.
3
Hablar con Hugo — explorar acuerdo
Sondear si estaría dispuesto a marcharse voluntariamente a cambio de compensación. €2,500–3,750 es razonable para ganar €50k–80k de precio adicional.
Sondear si estaría dispuesto a marcharse voluntariamente a cambio de compensación. €2,500–3,750 es razonable para ganar €50k–80k de precio adicional.
4
Certificado energético + cédula de habitabilidad
Obligatorios para vender. Pedir ya — tardan 1–3 semanas y son necesarios para publicar el anuncio.
Obligatorios para vender. Pedir ya — tardan 1–3 semanas y son necesarios para publicar el anuncio.
5
Decidir canal de venta: agencia vs particular
Agencia: 3% (±€16k) pero gestión completa. Particular: Idealista/Fotocasa a €16/mes — ahorras la comisión pero gestionas tú. Con un piso de estas características, una agencia especializada en Arganzuela/Imperial puede conseguir mejor precio.
Agencia: 3% (±€16k) pero gestión completa. Particular: Idealista/Fotocasa a €16/mes — ahorras la comisión pero gestionas tú. Con un piso de estas características, una agencia especializada en Arganzuela/Imperial puede conseguir mejor precio.
6
Publicar y gestionar visitas
Precio de salida: €549,000–€579,000. Primero publicar a precio alto — siempre se puede bajar. Coordinar visitas con Hugo con antelación de 24–48h (derecho del inquilino a no ser molestado).
Precio de salida: €549,000–€579,000. Primero publicar a precio alto — siempre se puede bajar. Coordinar visitas con Hugo con antelación de 24–48h (derecho del inquilino a no ser molestado).
$
Declaración IRPF 2026 (a presentar en 2027)
La ganancia patrimonial tributa en el ejercicio de la venta. Planificar con asesor fiscal para optimizar: deducciones por gastos de la compra (ITP, notaría 2005), gastos de la venta (agencia, plusvalía), y posibles compensaciones con pérdidas patrimoniales.
La ganancia patrimonial tributa en el ejercicio de la venta. Planificar con asesor fiscal para optimizar: deducciones por gastos de la compra (ITP, notaría 2005), gastos de la venta (agencia, plusvalía), y posibles compensaciones con pérdidas patrimoniales.
🗺️ Acacias vs Imperial
Acacias
💰 Precio 2 hab: €6,242/m²
💰 Con garaje: €6,604/m²
📈 YoY (<100m²): +13.9%
📈 6 meses: +2.4%
📈 5 años: +65.6%
🏠 Anuncios activos: ~92–105
📍 Tu piso está aquí
Barrio consolidado, Madrid Río, Arganzuela. Precio medio inmueble <100m²: €389,976
Imperial
💰 Precio 2 hab: €6,798/m² (+8.9% vs Acacias)
💰 Con garaje: €6,830/m²
📈 YoY (<100m²): +12.3%
📈 Con garaje: €6,830/m²
🏠 Precio medio <100m²: €473,633
📍 Adyacente a Acacias, vista Madrid Río
Barrio más pequeño y escaso en oferta. Precio por m² más alto para 2-bed. Datos limitados (pocos anuncios).
Calle Toledo específica
💰 Precio medio m²: €6,318
📍 Datos propios de la calle
🏠 Valor medio inmueble: €517,729
📊 149 ofertas activas de venta
🏠 301 ofertas activas de alquiler
Fotocasa 2025. La propia Calle Toledo tiene menos datos que el barrio Acacias — los datos del barrio son más fiables como referencia.